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Dans 90 % des cas un bail commercial comporte des clauses irrégulières car les réformes Pinel (2014), Macron (2015), et droit des contrats (2016) sont mal appliquées.

Un audit permet de :
◾ déceler les clauses illicites, nulles, réputées non écrites
◾ faire des économies (chaque clause a des incidences financières)
◾ éviter des litiges
◾connaître ses droits

mABC réalise des audits de bail commercial à des moments stratégiques.
Locataire ou Bailleur si vous avez des doutes sur votre bail commercial. Faites le auditer !

Nos audits sont rédigés par des avocats spécialisés en bail commercial depuis plusieurs dizaines d’années.

Valorisez votre fonds de commerce ou votre bien immobilier avec un bail clean et faites des économies !

Audits bailleurs :

engagements

mABC vous aide à anticiper vos risques

02. Nos engagements

Auditez votre bail commercial

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Une analyse détaillée du bail commercial par un avocat spécialisé avec transmission du compte-rendu des irrégularités détectées et des conseils appropriés, sous trois jours ouvrés.

Réduisez vos coûts financiers

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Après un audit mABC nos clients peuvent généralement faire des économies de charges ou éviter de respecter des clauses illicites qui ont une incidence financière.

Évitez des contentieux

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Mieux connaître vos droits au bon moment et pas trop tard permet d'éviter de payer des charges non dues ou des procédures judiciaires coûteuses.

Une plateforme spécialisée dans l'audit de bail commercial

Notre story

Que propose mABC ?

Qui est la fondatrice de mABC ?

Virginie Heber-Suffrin est avocate au barreau de Paris depuis 27 ans et associée fondatrice du cabinet HSA AVOCATS à Paris (17éme).

Elle exerce en conseil et en contentieux en droit des baux commerciaux à Paris et en province.

Elle assiste ses clients notamment lors des congés, renouvellements, indemnités d’éviction, résiliation, résolution, cession, sous-location, déspécialisation.

Pour tous types de locaux : commerces, hôtels, brasseries, bureaux, boutiques, sites industriels, entrepôts.

Sa clientèle est constituée d’entreprises (TPE, PME, CAC 40, fonds) et de particuliers.

Pourquoi avoir créé mABC ?

  • Virginie Heber-Suffrin nous répond :

« Depuis les récentes réformes Pinel/ACTPE (2014), Macron (2015) et la réforme du droit des contrats (2016 et 2018), je constate que locataires et bailleurs ne sont pas informés de « leurs nouveaux droits ».

Il s’agit plus de droits pour les locataires et d’obligations pour les bailleurs.

Des locataires payent, sans le savoir, des charges qui ne sont plus dues depuis les réformes.

Des locataires ou des bailleurs respectent des clauses écrites dans leur bail alors que depuis la loi Pinel/ACTPE de 2014, elles sont « réputées non écrites ».

  • Qu’est-ce que cela veut dire « réputé non écrit » ?

C’est simple, vous prenez votre bail et vous rayez la clause réputée non écrite, vous n’avez pas à la respecter même si elle est écrite noir sur blanc dans votre bail commercial, mais encore faut-il la connaitre ! C’est l’intérêt d’un audit.

 

  • Pouvez-vous nous donner des exemples ?

J’ai eu un client locataire hôtelier dont le bail s’était renouvelé le 31 janvier 2020 (donc postérieurement à la loi Pinel) sans signature d’un avenant. Il avait payé 140 000 € de travaux de toiture en décembre 2020. Or ces travaux, relevant de l’article 606 du Code civil étaient depuis la date de renouvellement du bail le 31 janvier 2020 à la charge du bailleur, ce que le locataire ignorait.

L’événement déterminant a été un contentieux dans un laboratoire de production, à la suite d’une cession. L’acquéreur avait omis d’auditer le bail avant la cession. Il s’est retrouvé avec son unique site de production dans un état lamentable, ce qui a créé un lourd contentieux. Un audit de son bail commercial avant la cession aurait eu une double utilité : éviter un contentieux et diminuer le prix de cession ».

Qu'est ce qu'un audit mABC ?

Une analyse détaillée des clauses du bail commercial et des avenants par un avocat spécialisé en bail commercial.

La rédaction d’un compte-rendu des irrégularités détectées avec des conseils appropriés.

La transmission du compte-rendu sous trois jours ouvrés.

Exemples de clauses illicites

  • Si la clause d’indexation est stipulée uniquement à la hausse le locataire peut demander sa suppression et le remboursement des sommes versées

Ex. Condamnation du bailleur à rembourser au locataire 174.219,26 € (Cour d’appel Paris 30 janvier 2019, n°17/07597) Ex.2 Condamnation du bailleur à rembourser 53.264,31 €  (Cour de cassation 14 janvier 2016, n° 14-24.681)

  • Si la régularisation annuelle des charges est non conforme, le locataire peut demander le remboursement des appels de charges perçus

Ex. Condamnation du bailleur au remboursement de 21.342,80 € d’appels provisionnels sur charges non justifiées ni régularisées : Cour d’appel de Paris, 11 janvier 2018, n° 17/10733)

  • Si les clauses transférant certains impôts au locataire sont mal libellées (taxe foncière, taxe de balayage, TEOM, taxe sur les locaux  à usage de bureaux, CET etc…) le locataire peut en demander le remboursement

Ex. Confirmation de la condamnation du bailleur au remboursement de 44.721,55 € de charges non justifiées et notamment de 6.092 € de TEOM (Cass. civ. 3, 13-09-2018, n° 17-22.498)

Ex. Taxe foncière indue : 10 000 €/ an  – préjudice financier sur 9 ans : 90 000 €

  • Si les charges de travaux et honoraires mis à la charge du bailleur sont illicites, le locataire peut en demander le remboursement (article 606, remplacement, vétusté, ravalement, mise en conformité, charges prescrites par les administrations et honoraires liés à la réalisation des travaux…)

Ex. Condamnation du bailleur à 17.260,10 € au titre de travaux de ravalement (Cour d’appel de Paris, 08 décembre 2015, n° 14/20433)

  • Si les états prévisionnels des travaux des trois prochaines années ne sont pas mentionnés en annexe du bail, le locataire peut contester tout appel de charges relatifs à ces travaux
  • Si la clause résolutoire n’est pas légale le locataire peut demander sa suppression, etc…
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/Clients

Ils nous ont fait confiance !

04. Nos clients

``J’ai fait un investissement immobilier, heureusement que j’ai fait auditer le bail commercial des murs que je voulais acheter. Cela m’a permis de faire baisser le prix de cession des parts car le bail avait de nombreuses clauses toxiques``.

— Bruno Van Otherveld

Associé - Avalon Intelligence RH

``Je fais toujours appel à mABC quand mes clients veulent faire des opérations immobilières comprenant des baux commerciaux. Cela permet d’éviter des contentieux et de négocier le prix de cession.``

— Dominique Laurant

Avocat fiscaliste / Fondateur - LMD Avocats

« J’était en reconduction tacite de mon bail commercial depuis le 31 décembre 2017, je ne savais pas que les travaux du 606 n’étaient plus à ma charge. Grâce à mABC, j’ai économisé les travaux de toiture que mon bailleur avait mis à ma charge. »

— Romain SOSSO

Directeur Général / Fondateur - Explore Studio

``J’ai hérité de différents biens immobiliers et mes baux commerciaux contenaient beaucoup de clauses illégales, avec les audits mABC, j’ai compris tout ce qui n’était pas conforme et j’ai pu négocier des avenants avec mes locataires. On a tous été gagnants. J’ai valorisé mes biens immobiliers car j’ai des « baux propres » et mes locataires ont valorisé leur fonds de commerce. Nous n’aurons pas de problèmes en cas de cession.``

— Gilles Traulé

Indivision Traulé

``Je suis à la fois locataire et bailleur de Brasseries. Heureusement que j’ai fait auditer mes baux car cela m’a permis de régulariser tout ce qui n’allait pas. Je me sens sécurisée juridiquement. Je recommande le sérieux de mABC.``

— Mila

Gérante brasserie Le Nouveau Paris

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