La Cour de cassation a rendu le 17 septembre 2020, un important arrêt en matière de clause d’accession en fin de bail.
En l’espèce il s’agissait d’une clause d’accession en fin de bail qui aurait permis au bailleur, dans les conditions de l’article R.145-8, de se prévaloir des travaux d’amélioration effectués dans les lieux loués par le locataire à l’occasion du renouvellement postérieur au renouvellement du bail au cours duquel les travaux avaient été exécutés.
Dans cette affaire, la Cour a décidé que ladite clause d’accession en fin de bail, doit être interprétée comme une clause d’accession en fin de jouissance, dès lors qu’elle permet au bailleur d’exiger, à l’issue des relations contractuelles, la remise en état des lieux dans leur état primitif, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux en leur état antérieur.
Réponse de la Cour
La cour d’appel a relevé que les travaux effectués au cours du bail expiré par le locataire, à l’exception de ceux relatifs à la mise en conformité des locaux et à la réfection d’un plancher vétuste relevant de l’obligation de délivrance du bailleur, avaient tout à la fois modifié notablement les caractéristiques des locaux et amélioré l’utilisation commerciale du fonds de commerce, de sorte que le régime des améliorations devait prévaloir sur celui des modifications.
Elle a constaté qu’aux termes du bail, le preneur avait obligation « de laisser, à la fin du bail, ces modifications ou améliorations au bailleur sans indemnité, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif ».
Elle a retenu, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, que la clause d’accession s’appliquait à l’ensemble des travaux effectués par le preneur et que, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d’accession ne pouvait jouer qu’à la fin des relations contractuelles.
Elle a pu en déduire que la société bailleresse ne pouvait se prévaloir des travaux effectués par la société locataire au cours du bail expiré pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
Le moyen n’est donc pas fondé.
Lire l’arrêt de la cour de cassation civile du 17 septembre 2020 n°19-21.713
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