Cass. 3ème civ., 29 novembre 2018, n° 17-23058 : Irrégularité de la clause d’indexation
La Cour de cassation fixe désormais les règles s’agissant des clauses d’indexation irrégulières.
Le fondement de ce contentieux se trouvait dans l’article L. 112-1 du code monétaire et financier qui énonce
qu’« est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive et notamment des baux et location de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ».
La Cour de cassation a d’abord jugé que les clauses d’indexation se référant à l’indice fixe ne contreviennent pas à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier dès lors qu’il y a concordance entre la période de variation de l’indice et celle de la variation du loyer (Cass. 3ème civ., 3 déc. 2014, n° 13-25034).
La Cour de cassation a posé le principe de la nullité d’une clause d’indexation qui ne varierait qu’à la hausse (Cass. 3ème civ., 14 janv. 2016, n° 14-24681) et a approuvé l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait réputé nulle en son entier, pour cause d’indivisibilité, la clause d’indexation comportant cette interdiction de baisse du loyer, elle a précisé ensuite le fondement purement jurisprudentiel de cette règle qu’elle avait énoncée (Cass. 3ème civ., 15 fév. 2018 n° 17-40069).
La Cour de cassation a jugé qu’une demande de révision sur le fondement de l’article L. 145-39 du code de commerce faite à une autre date qu’à la date contractuellement fixée, que la révision du loyer ne pouvait elle-même organiser la distorsion prohibée par la loi et qu’il appartenait au juge d’adapter le jeu de la clause d’échelle mobile à la valeur locative, ce qui avait conduit à dire que cette adaptation doit se faire tant en ce qui concerne la nouvelle date d’indexation que le nouvel indice qui doit désormais servir de référence. (arrêt du 17 mai 2018, n° 17-15146)
La Cour de cassation a écarté toute distorsion volontaire, qui seule entraîne la réputation non écrite de la clause d’indexation, alors que le renouvellement né du droit de repentir du bailleur n’était pas intervenu à la date anniversaire du bail, la Cour jugeant que « la distorsion retenue ne résultait pas de la clause d’indexation elle-même mais du décalage entre la date de renouvellement du bail intervenue le 1er février 2006 et la date prévue pour l’indexation annuelle du loyer fixé au 1er janvier 2006 ». Elle mettait ainsi l’accent sur le caractère volontaire de la distorsion interdite par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. (arrêt du 13 septembre 2018, n° 17-19525)
L’arrêt du 29 novembre semble clore toute possibilité de dérives aboutissant à déclarer non écrites des clauses d’indexation en leur entier en l’absence pourtant de volonté des parties de créer la distorsion interdite par la loi. La distorsion n’affectait que les 7 premiers mois, sans créer de distorsion pour les années suivantes.
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Virginie Heber-Suffrin
MABC Meilleur-audit-bail-commercial.com
