La clause d’indexation incluse dans un bail stipulant que son application ne devait pas se traduire par une diminution de loyer doit être réputée non écrite en son entier.
Le bailleur a notifié une demande de révision sur le fondement de l’article L. 145-39 du code de commerce et sollicité la fixation du loyer à la valeur locative devant le juge des loyers, le locataire a obtenu de celui-ci qu’il se déclare incompétent au profit du tribunal de grande instance dès lors qu’elle invoquait le caractère illicite de la clause d’indexation et sollicitait le remboursement du trop versé au bailleur au titre de l’indexation.
La cour d’appel s’était prononcée en ce sens, en condamnant le bailleur à restituer au locataire la somme de 174 219,26 euros au titre des sommes trop perçues pour la période écoulée entre le 1er février 2013 et le premier trimestre 2017.
En effet, la clause d’indexation excluait un ajustement à la baisse du loyer, la cour d’appel avait considéré qu’elle présentait un caractère essentiel et avait prononcé la réputation non écrite de l’ensemble de la clause.
Le bailleur soutenait devant la Cour de cassation que quand bien même la clause d’indexation serait déclarée non écrite en ce qu’elle exclut, en cas de baisse de l’indice, toute diminution du loyer, elle resterait bien fondée, en cas de variation de plus d’un quart du loyer par le jeu de l’indexation, à solliciter du juge la fixation du loyer révisé à la valeur locative.
Or, si la clause d’indexation était réputée non écrite, elle n’existait pas… et le régime de l’article L. 145-39 ne pouvait être invoqué !
La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir exactement retenu que le propre de la clause d’indexation est de faire varier le loyer à la hausse ou à la baisse (selon la règle jurisprudentielle qu’elle a fixée : Cass. 3ème civ., 15 fév. 2018, n° 17-40069).
La Cour de cassation a retenu que la cour d’appel a souverainement relevé que cette clause qui excluait en cas de baisse de l’indice tout ajustement du loyer et stipulait expressément que son application ne devait pas se traduire par une diminution de loyer, présentait un caractère essentiel, de sorte que la cour d’appel a exactement déduit que la clause devait être réputée non écrite en son entier, eu égard à la règle posée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier et à l’ensemble de la jurisprudence de la Cour de cassation sur le caractère non écrit des clauses qui entraînent une distorsion « tout au long du bail » (Cass. 3ème civ., 29 nov. 2018, n° 17-23058, AJDI 2019, p. 531).
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Virginie Heber-Suffrin
MABC Meilleur-audit-bail-commercial.com
