ERNT périmé quelle sanction ?

Dans un arrêt du n°19-13760 du 10 septembre 2020, la 3éme chambre civile de la cour de cassation a jugé que le fait pour le bailleur d’annexer au bail un ERNT périmé, ne constitue pas une faute suffisamment grave pour motiver la résolution du bail.

Pour en savoir plus :

Rappel du moyen soulevé par la société Bailleur

La bailleresse fait grief à l’arrêt de prononcer la résolution du bail du 9 mai 2012, avec effet au 1er juin 2012, conclu entre les parties à leurs torts réciproques, et en conséquence d’annuler les commandements de payer délivrés pour l’exécution de ce bail et de condamner chacune des parties à verser une certaine somme à l’autre à titre de dommages-intérêts, alors « que seule la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que le juge en prononce la résolution.

Dans cette affaire, pour faire droit à la demande de la société locataire en résolution judiciaire du contrat de bail, la cour d’appel s’est bornée à relever que la bailleresse avait manqué à son devoir d’information en n’annexant pas au contrat de bail du 9 mai 2012 l’état des risques naturels et technologiques de la zone de moins de six mois, celle-ci s’étant limitée à produire un état des risques naturels et technologiques datant de 2009.

En se déterminant ainsi, sans à aucun moment caractériser que ce manquement de la bailleresse était, dans les circonstances de l’espèce, d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat, ce que la société locataire n’offrait au demeurant pas de prouver, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 125-5 du code de l’environnement, et 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Réponse de la Cour de cassation

Vu l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

Aux termes de ce texte, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Pour prononcer la résolution du contrat de bail du 9 mai 2012 avec effet au 1er juin 2012 à leurs torts réciproques, l’arrêt retient que, si la locataire n’a pas permis à la bailleresse de remplir son obligation de délivrance alors que le bail était signé, cette dernière a manqué à son devoir d’information en n’annexant pas au contrat de bail l’état des risques naturels et technologiques « ERNT » de la zone de moins de six mois.

En se déterminant ainsi, sans rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du contrat de bail commercial, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Observations MABC :

La décision de la cour de cassation ne peut-être qu’approuvée.

Nous constatons que beaucoup de bailleurs omettent encore aujourd’hui plus de 7 ans après l’entrée en vigueur de la loi Pinel, d’annexer à leur bail commercial ou avenant post Pinel, les diagnostics obligatoires. (DPE, ERNT, fiche amiante, etc…).

Lire l’arrêt de la cour de cassation

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